Inversiones inmobiliarias lejos de casa – Revista PLUS

Inversiones inmobiliarias lejos de casa

Uno mismo como garante de una buena compra.

Crédito columna: Alejandro Kladniew, socio gerente de Paraguay Development SRL.

Hace unos días, cenando con un conocido, me comentaba que estaba muy enojado con una inversión que había realizado en una ciudad de EEUU. Había comprado una propiedad en la cual le garantizaban una renta por los primeros 24 meses desde la escrituración del bien, la propiedad no había podido ser alquilada y no estaban cumpliendo con lo acordado en el contrato, es decir que el comprador reciba la renta comprometida.

Según esta persona, la inmobiliaria que vendió la propiedad, aducía que quien debía hacer ese pago, era una compañía de seguros, que se estaba escudando en la pandemia, para no realizar el desembolso que implicaba el compromiso de la renta.

Me parece interesante este ejemplo para reflexionar sobre diferentes promesas, generalmente de mucha difusión mediática, de futuras rentas que a veces aparecen en diferentes mercados inmobiliarios.

Al respecto cabría hacerse un par de preguntas clave, en particular con la promesa que le hicieron a mi conocido:

– ¿Qué necesidad habría de garantizar rentas en lugares que auténticamente hay un mercado demandante?

– ¿Por qué solo garantizar las rentas por tiempos tan acotados, como 2 años, si se supone que el negocio es bueno en el corto y mediano plazo?

El inversor sano debería saber que toda inversión implica un riesgo. Por eso siempre a mayor riesgo es mayor la posibilidad tanto de renta como de que el negocio también fracase.

En los bonos de empresas o países existen por ejemplo, las calificaciones de entidades especializadas, de esta forma un inversor tiene una guía de que puede pasar con ese dinero. Es decir, la calificación ayuda a saber qué nivel de riesgo uno está dispuesto a asumir.

Todavía no existe un sistema relativamente estandarizado que califique a las inversiones inmobiliarias, por lo que a mi juicio, cada inversor inmobiliario debe hacer el trabajo de indagar en forma artesanal, tratando de imitar personalmente el trabajo que las calificadoras de riesgo hacen en el sistema financiero.

¿CUALES SON ALGUNAS DE LAS VARIABLES QUE DEBERÍA ANALIZAR EL INVERSOR?

Podemos dividir las variables en las propias del bien y las externas.

– Las propias de bien tienen que ver, por ejemplo con la ubicación, la calidad de la obra, la antigüedad, el estado (si no es a estrenar), impuestos municipales, expensas si la tuviera, si tiene o no seguridad, estacionamiento, entre otras.

– Las externas tienen que ver con el entorno, el acceso a transporte público, el municipio, cercanía de escuelas y servicios, si llega servicio de delivery, qué datos hay o se pueden conseguir en la zona del nivel de ventas y alquileres, entre otras.

Pensando en estas condiciones creo finalmente que el mayor problema de mi conocido, no es que el seguro no le pague la renta garantizada. El mayor problema es que ha comprado un inmueble que no está siquiera alquilado, por lo menos por ahora.

Por eso, sugiero al inversor que intente, más que mirar una supuesta renta garantizada por el vendedor, de indagar profundamente el mercado donde desea comprar y las perspectivas del mismo y que siempre haga un chequeo cruzado de ese mercado con terceros, si es posible, que no estén interesados en venderle una propiedad.

Esta sugerencia debe ser aún mayor cuando la inversión se hace fuera del país o ciudad donde se vive y uno desconoce decenas de variables tales como, comerciales, impositivas, jurídicas y administrativas, propias de esas locaciones.

En síntesis; ¿Para qué alguien necesitaría garantizar una renta, si considera auténtica y objetivamente y puede demostrar que la propiedad que está vendiendo es lo suficientemente buena, que no requiere de otra bondad y atributo que el posicionamiento por calidad, ubicación y precio en su propio mercado?

Por eso entiendo que cabe el dicho, “A seguro, se lo llevaron preso”, cuando alguien quiere garantizarle una renta en lo que a propiedades se refiere.

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