Dos caras de una moneda: influencia de la inversión extranjera en el desarrollo de viviendas en altura y el comportamiento del consumidor final – Revista PLUS

Dos caras de una moneda: influencia de la inversión extranjera en el desarrollo de viviendas en altura y el comportamiento del consumidor final

Crédito columna: Alejandro Kladniew, socio gerente de Paraguay Development SRL.

Hace varios años atrás, cuando se comenzó a desarrollar con más fuerza las viviendas en altura dentro de Asunción, varios medios de comunicación alertaron sobre una posible “burbuja” inmobiliaria.

En otros países ese término se utilizaba en particular cuando se desarrollaba la construcción con sistemas poco cuidadosos de créditos hipotecarios que implicaban -en gran medida- que los bancos pidan a los compradores bajos niveles de requisitos y garantías; entonces cuando se producía una crisis económica, la mayoría de los mismos no podía realizar el pago de sus cuotas.

De esta forma, finalmente miles de viviendas quedaban vacías por largo tiempo en manos de los bancos que habían dado esos créditos, produciéndose una reducción fenomenal de los precios, en particular en las zonas geográficas donde mayor cantidad de viviendas quedaban vacías.

También y de manera complementaria, se denomina “burbuja” cuando los bancos en forma masiva, financian decenas de obras a constructoras y/o desarrolladoras que posteriormente no logran ejecutar las ventas proyectadas, porque inundan el mercado de metros que superan sostenidamente la demanda real.

También en este caso, los bancos se quedan con activos que bajan rotundamente de valor, que tratan de vender rápidamente y eso produce una baja generalizada de precios, por lo menos por el tiempo que se estabiliza el mercado.

Esta situación particular jamás se dio en Paraguay, porque las construcciones, por lo general, no están sostenidas por el mercado financiero, sino sustantivamente por inversores privados.

Lo que si es cierto que pasa y puede profundizarse, es que en muchas ciudades del país es mucha mayor la oferta que la demanda de determinados productos inmobiliarios y aun así, continúan desarrollándose nuevas obras para segmentos que están muy ofertados. En este sentido es donde podemos utilizar el término “burbuja” a nivel local.

¿Por qué ocurre este fenómeno? ¿Dónde se sigue construyendo con fondos genuinos y dónde claramente la oferta supera la demanda?

Hay algunos fenómenos locales que deben considerarse para analizar esta situación. El valor de la tierra en Asunción, por ejemplo, es el más económico (posiblemente) de todas las ciudades capitales de Sudamérica, convirtiéndolo en un bien sumamente atractivo para inversores extranjeros.

Asimismo, grupos de inversores inmobiliarios de terceros países como Argentina, Uruguay, Chile y España buscan nuevos destinos de rentabilidad, porque dentro de sus propios países los mercados están saturados de mercadería que no es posible vender o alquilar, ya sea por carencia de compradores e inquilinos, o porque es inconveniente hacerlo por los bajos valores de los mismos.

En particular, en estos casos, empresas desarrolladoras extranjeras que tienen de clientes a inversores que siguen generando dinero y buscan nuevos destinos para invertir, encontraron a Paraguay como una plaza especialmente atractiva, tanto por los valores de la tierra, el costo de la construcción y la estabilidad macroeconómica, en muchos casos, sin analizar seriamente la cultura local, el mercado interno y la evolución del mismo.

También hay situaciones similares con fondos locales que se vuelcan al rubro del desarrollo inmobiliario sin experiencia y solo emulando a los desarrollistas extranjeros, como si estos estuvieran correctamente orientados.

Solo para que se pueda ilustrar este concepto, podemos analizar lo que ha pasado en muchos edificios desarrollados por extranjeros o incluso advenedizos desarrolladores locales que no tienen trayectoria y conocimiento del rubro, donde abundan unidades llamadas estudios o monoambientes.

Estas unidades frecuentemente son muy requeridas en los mercados inmobiliarios de donde provienen las desarrolladoras extranjeras, porque básicamente las usan personas que por diferentes motivos viven solas. Pero son poco requeridas en Paraguay donde hay otro tipo de cultura, economía, costumbres y tradiciones.

Lo mismo ocurre en términos de precios. Se les vende a inversores extranjeros muy buenos edificios, muy bien ubicados, que en términos comparativos con lo que valen unidades similares en sus propios países, son realmente bajos.

Sin embargo, son valores sumamente caros para el público local, ya sea para revender o alquilar. Esto termina siendo un muy buen negocio para el desarrollador, pero un pésimo negocio para el inversor que no encuentra el mercado y debe mal vender o tener una renta mucho más baja respecto de la renta que los que le vendieron, le prometieron.

Otro problema que tienen los compradores extranjeros, es que por lo general no reparan en quien -una vez terminada la obra- se ocupará del cuidado de su departamento, de la venta o del alquiler del mismo. Recordemos que la mayoría de las empresas extranjeras que desarrollan edificios en el país e incluso desarrolladoras locales, no brindan el servicio “posventa” y a veces resulta ser un suplicio para un inversor, el tener un bien en Paraguay porque le resulta indescifrable cómo manejar la o las propiedades que adquirió.

Sin embargo, recorriendo los números de ventas y alquileres que podemos evaluar en nuestra experiencia en los últimos años, nos muestran que diseñando edificios en ubicaciones, precios y financiación acordes, que responden a las necesidades y posibilidades del público local, existe un mercado sano, dinámico y armónico para las viviendas en altura.

Para llegar a este resultado, es imprescindible ajustar costos y expectativas de rentabilidad de los grupos inversores y que los precios de las unidades respondan a las posibilidades del comprador o inquilino local. Hacer productos que satisfagan la cultura y expectativa del público paraguayo y dar un muy buen servicio de posventa para los casos donde compran inversores extranjeros que desean tener capitalización y/o renta.

A nuestro juicio, hay marcadas dos grandes tendencias en el mercado. Por un lado, metros construidos y en construcción, por lo general desarrollados por empresas extranjeras, que serán de difícil ocupación, ya sea en venta o alquiler, primordialmente porque fueron vendidos a inversores extranjeros por encima de los valores que convalida el mercado local.

Por otro lado, edificios que desarrollan las empresas nacionales que conocen cabalmente las necesidades locales y ajustan sus proyectos y valores a dichas necesidades, en este caso hay un mercado sano y en crecimiento permanente.

Es decir, estamos ante un mercado complejo, que requiere de respuestas inteligentes y sanas.

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