Crédito columna: Alejandro Kladniew, socio gerente de Paraguay Development SRL.
Mis colegas de la Cámara Paraguaya de Desarrolladores (Capadei) me solicitaron un artículo para el newsletter mensual de la cámara, que comparto con ustedes.
Hasta hace unos pocos años y después de una década, la mayoría de los emprendimientos en altura en Asunción estuvo centralizada en edificios de una gama media alta y alta de viviendas; y en menor medida, en edificios corporativos.
En este target de viviendas de gama media alta y alta, hoy nos encontramos con muchos metros en construcción y muchos metros construidos difíciles de revender y/o alquilar a valores atractivos como otrora. Y es razonable que si se siguen haciendo más metros y la demanda no acompaña, los precios tanto de venta como de alquiler seguirán bajando. Siempre hay excepciones, por supuesto, pero son eso, excepciones y no la tendencia del mercado.
¿Por qué sucede este fenómeno? En gran parte porque muchos desarrolladores convocan a inversores extranjeros que se ven atraídos por el precio de venta del metro de Asunción, que es posiblemente el más bajo de cualquier capital de la región, pero que no detectan que no existan compradores locales que puedan absorber tantas y tantas unidades.
En caso de un futuro crecimiento de la economía de Paraguay, parecería ser que los metros construidos y en construcción en ese segmento del mercado, serán muy difíciles de comercializar tal cual fueron presupuestados y obviamente, será aún más difícil, si el país no crece o su economía se mantiene estable en los próximos años.
Quedan muy pocos clientes reales, es decir consumidores finales por compra o alquiler, para tanta mercadería y esto pasa con productos de calidad que tienen ventajas comparativas objetivas por servicios, financiación, ubicación, calidad, terminaciones, precio, etc.
Resulta obvio decir que si inversores extranjeros siguen invirtiendo sin analizar profundamente este mercado, lo que ocurrirá será que se desarrollaran edificios “fantasmas,” pero edificios al fin, y seguiremos sumando metros en el mismo segmento. Lo que podríamos decir “un negocio de patas cortas” porque se acabará tarde o temprano y dejará seguramente secuelas.
Si no cuidamos a los inversores extranjeros que invierten en Paraguay, en cualquiera de los rubros, indefectiblemente el círculo virtuoso cesará y todo el esfuerzo de posicionar a la economía del país como un lugar donde se hacen buenos negocios, dejará de ser una tendencia como lo es hoy, por lo menos en lo que hace al rubro inmobiliario.
En cuanto a las oficinas corporativas, entiendo que este mercado se fue desarrollando de forma más armónica respecto a la demanda y no existen tantos metros disponibles ni en construcción; por lo que es posible que sea un segmento que no haya llegado a su saturación y menos aún si la economía del país acompaña con crecimiento.
Por otra parta, parecería ser que hoy estamos en presencia de la “explosión” de edificios en altura para la clase media, la mayoría de estos desarrollos ubicados en el Gran Asunción, pero lindantes a la capital. Son unidades cuyo costo es mucho más accesible que la gama media alta y donde hay un mercado mucho más amplio en cantidad, tanto de compradores, como de inquilinos.
Lo que destaca a este producto entre otras características son cocheras en planta baja, sin lobby de recepción, mayoritariamente sin generadores, con ambientes chicos, etc.
Estas unidades, a su vez, tienen un acceso más directo a los montos de los créditos que brinda la AFD y posiblemente esto ayude mucho en la comercialización.
Pero para quienes somos desarrolladores y/o constructores y venimos trabajando para una gama especifica como la media alta y alta, salir de un mercado e ir a otro no es fácil, ni se hace en forma automática. Requiere de comprender otro tipo de cliente, de trabajar con otro tipo de materiales y terminaciones, de tener otros niveles de rentabilidad, de hacer otro tipo de comercialización, etc.
En síntesis, creo que tenemos un segmento muy saturado sin casi consumidores finales con muchos metros construidos y en construcción que es el medio alto a alto de viviendas en altura; un segmento equilibrado como el corporativo que dependerá de la demanda en cuanto a si es posible de hacer nuevos emprendimientos; y un segmento medio con una demanda potencial muy buena, que para quienes no lo conocemos requerirá de mucho aprendizaje y ajustes, pero que parecería ser el presente y futuro inmediato de la construcción en altura.
Es decir, considero que es mucho más razonable y atractiva hoy la inversión en la gama media, que en la gama media alta y alta; ya sea para paraguayos o extranjeros en lo que hace a viviendas.
