Lo que hay que saber antes de invertir en la playa – Revista PLUS

Lo que hay que saber antes de invertir en la playa

Sin grandes lanzamientos, las opciones en la costa argentina mantienen el interés de la demanda. Las ventajas: menores precios que en la Capital Federal y el potencial de una mayor revalorización. Los riesgos: que el balneario elegido no despegue. Además, Punta del Este, un mercado sólo apto para quienes tienen dólares.

Los inmuebles ubicados en los destinos turísticos, sobre todo los de playa, además de funcionar hoy como refugio de inversión, tienen el atractivo extra de ser una alternativa de renta atractiva (y más si es en dólares, para el caso uruguayo), además de ser una segunda vivienda. Pero lejos de venderse como pan caliente, la máxima del location-location-location como garantía de venta asegurada ni siquiera se puede aplicar en los destinos top. Por eso, ni Pinamar, ni Mar del Plata ni siquiera Punta del Este se destacaron por los grandes lanzamientos esta temporada. Por supuesto que hay excepciones. «Punta del Este es un fenómeno raro. Es un destino de segunda vivienda tan difundido en el mundo que siempre crece. Hasta 2008 teníamos una fuerte incidencia de compradores por fuera de la región, más allá de argentinos, uruguayos, brasileños y paraguayos. Pero luego de la crisis (NdeR: se refiere a la burbuja inmobiliaria de Estados Unidos y Europa), se retrotrajo. Pero sin duda, a medida que estos países repongan su situación la demanda crecerá de nuevo. Los ciclos naturales, específicos del sector y a nivel político y económico, nos obligan a generar nuevos desafíos. Dije crisis pero no sé si llamarla así, porque nadie está pensando en vender sus unidades para tapar agujeros ni se rifan departamentos al mejor postor. Es cierto que se vende poco. Pero esa es la general del mercado hoy. Por eso, los que estamos vendiendo tenemos que hacer todo más fluido, sinérgico y creativo. En nuestro caso, con el showroom y las alianzas, entre ellas la que hicimos con Fortune», dice Néstor Stryck, socio de la desarrolladora WSW, desde el salón de ventas de One, a metros de la playa. Para vender la Trump Tower este año, uno de los hijos del magnate vino personalmente a Punta. «Por el tipo de producto y por la marca, la torre tiene un comportamiento distinto del resto de los emprendimientos. De hecho, no solo contamos con público argentino o de la región sino que hay muchos compradores de los Estados Unidos. Del total, la mayoría es argentina. Diría que, junto con los uruguayos, son el brazo fuerte del proyecto pero también hay mucho de Estados Unidos y Brasil. Estos cuatro países conforman el 90% de nuestros compradores», comenta Juan Di Salvo, director Comercial de Trump Tower Punta del Este. La torre que comercializa Fortune International Realty está vendida en un 50% y se lanzó la temporada pasada. «Aunque la venta fuerte arrancó en junio de 2013, una vez que tuvimos los planos finales y todas las aprobaciones», sigue Di Salvo. Evidentemente, el público del cercano oeste sigue pesando en la balanza esteña. «Todavía seguimos teniendo dependencia de los argentinos, en nuestro caso hay un 65% de compradores argentinos», agrega Stryck. Su empresa ya entregó la primera torre del complejo One y está levantando la segunda. Además de construir el hotel Hyatt en Montevideo (producto que aprovechan a vender en temporada en el showroom de One), tienen al menos un lanzamiento planificado para los próximos meses. Se trata de Ocean Drive Country, en un terreno que poseen en la avenida Roosevelt y la parada 16. En cuanto al medio y la forma de pago, los emprendimientos desde el pozo aceptan financiación pero no pesos. «Nosotros vendemos solo en dólares y los depósitos se hacen solo en esa moneda en nuestras cuentas bancarias en Uruguay. Se puede ir pagando durante el proceso de obra, que serán aproximadamente 30 meses y comienza en marzo. El precio de los departamentos va desde los u$s 450.000 a los u$s 2 millones», suma Di Salvo, quien también opina que este año hubo menos ruido en el “este” que otros años. «Lanzamientos hubo menos, siguen en construcción los que se lanzaron el año pasado y los anteriores, las obras avanzan pero las operaciones generales del mercado de Punta están más lentas. Aunque se sigue vendiendo”, concluye.

La costa argentina, en pesos
La gran diferencia con el mercado uruguayo es que la inversión en la costa bonaerense se hace en pesos.»Me parece que el fuerte crecimiento inmobiliario de Cariló preocupará a los impulsores de inversión inmobiliaria de Punta del Este…», comenta Germán Gómez Picasso, el CEO de Reporte Inmobiliario. El ejecutivo que veranea este año en Pinamar, contó su percepción del mercado:»alquilé una casa con mi familia y estoy aprovechando para conocer otras localidades cercanas. Mar de las Pampas, por ejemplo, no me gustó para nada. En Pinamar veo mucho proyecto chico, de no más de tres pisos. Son edificios en construcción o recién estrenados, este año o como mucho hace dos años. De este tipo debe haber, por lo menos, unos 50 incluyendo Ostende y Valeria del Mar. No hay grandes movimientos ni proyectos de gran volumen, salvo el desarrollo de tierra que sigue generando Pinamar SA. Lo que más me impresionó fue Cariló. Vi muchísima cantidad de casas y de un nivel que nada tiene que envidiarle a Punta del Este. El impulso que tuvo en estos últimos dos años Cariló y el crecimiento es lo que me asombró. Me queda por ver Costa Esmeralda, el desarrollo de Eidico, a 20 km de Pinamar. Dicen que funciona bien», comenta. Respecto de la proliferación de esos pequeños proyectos, la razón del auge no lo sorprende: «estos desarrollos de departamentos chicos seguramente se construyen al costo para renta, aunque el motivo más cierto debe ser que la gente que tiene excedente no sabe qué hacer con los pesos. Uno creería, desde la ortodoxia, que no sería bueno invertir en este tipo de producto, porque los alquileres en relación al valor de la propiedad son muy bajos. Ni hablar en el caso de las casas, que pueden ir desde $40.000 a $80.000 por mes en promedio para alquilar, y siempre superan el millón en el caso de la compra-venta. En esas propiedades además, cualquier cosa que se rompe y se tiene que reponer, supera seguramente el alquiler, sin contar lo que se gasta en mantenimiento e impuestos», continúa Gómez Picasso.
Uno de las poquísimas novedades y quizá el lanzamiento más grande de la temporada es Pinamar Norte, el desarrollo que comenzará Pinamar SA en la zona norte. «Es un loteo que apunta a la zona de mayor categoría de Pinamar, ahora con lotes más grandes. En promedio los terrenos tienen 1.100 metros cuadrados, hay algunos de 1.200, todos están rodeados de pinos. Vendemos a partir de $ 700.000. Esta primera etapa consta de 65 lotes y si bien lanzamos tres semanas, ya teníamos muchas reservas, sobre todo porque quedaban pocos lotes en el norte. En este momento estamos con las obras de infraestructura, ya abrimos las calles», desgrana Enrique Shaw, vicepresidente de Pinamar S.A, empresa que tiene cinco loteos en marcha en la localidad, con distintos niveles de avance. «Pinamar está creciendo muchísimo y de manera sostenida, a pesar de los avatares de los últimos años. Si bien no hay indicadores oficiales, es lo que nos dicen los que tienen el pulso de la construcción, por ejemplo, quienes venden materiales y construyen casas. Claro que vendemos financiado, en el caso del Golf, por ejemplo, ofrecemos 50% al boleto y luego 24 cuotas. Es difícil hablar de revalorización en momentos como éste. Sobre todo lo que se lanzó previo al cepo. Pero por ejemplo, lo que se había lanzado a u$s 60 el metro hoy podría rondar los u$s 90. En Tridente, que es un barrio que está a la entrada y lo compra mucha gente que vive todo el año, hoy puede estar en u$s 60 el m2. En este caso, pensábamos hacerlo en etapas, pero se vendió tan bien que lo hicimos en una y ahora estamos dando la posesión. De 400 lotes ahora quedan 50. Y luego tenemos Náyades, un barrio multifamiliar con macrolotes. Acá ya inauguramos la galería comercial con restaurant, oficinas y otros comercios. Estamos preparando el trabajo previo para lanzar tres distintos complejos multifamiliares en conjunto con otros desarrolladores pero no están lanzados aún al público», sigue Shaw.
La semana pasada se anunció la compra por parte de GNVGroup del hotel Reviens, que pertenecía a la Federación Nacional de Trabajadores Camioneros y Obreros del Transporte y a la Asociación Mutual de Trabajadores Camioneros. Con una inversión aproximada de $ 70 millones, el empresario del sector Alejandro Ginevra sumó otro desarrollo a su cartera, que incluye emprendimientos en Puerto Madero y en la localidad de Rocha, Uruguay. «Pinamar tiene un nivel socioeconómico similar al de nuestra clientela y apuesto a hacer sinergia con Madero Harbour. Creo que el mercado interno mejorará y se harán cada vez más escapadas cortas. Aspiro transformar este hotel en un establecimiento con ocupación durante todo el año y no solo en el verano. Junto al hotel hay un terreno que también compramos para ampliar el proyecto. Además vamos a hacer habitaciones más grandes y un salón de eventos. Por supuesto que evalué muchas cosas antes de comprar, pero lo cierto es que no pensaba en Pinamar hasta que se presentó esta oportunidad. No lo estaba mirando pero me enteré por un amigo que lo querían vender, él lo conocía por dentro y me dio buenas referencias. Enseguida mis abogados se contactaron con la mutual y la operación se hizo rápido. Yo tenía un remanente de pesos que quería invertir. Como digo siempre: es bueno invertir en propiedades y no lo digo y lo recomiendo a mis clientes, también lo hago», agrega el empresario mientras imagina la posibilidad de apalancarse con el hotel que tendrá su proyecto porteño. «A ese empresario que viene a trabajar a la ciudad puedo llevarlo una escapada a Pinamar, no te olvides que tenemos el helipuerto». Respecto de quién será el operador, en principio quedará en las propias manos del grupo pero seguramente se defina algo en conjunto cuando se cierre la operación del hotel de Madero Harbour. «Este año estará cerrado por los trabajos que quiero hacerle. Si llego a la temporada 2015, bien, pero si no llego, no me quita el sueño. Tengo pensado que el hotel trascienda la estacionalidad», concluye Ginevra.
Así las cosas, una temporada tibia y cargada de sorpresas desde la mirada macroeconómica, mantiene el movimiento de un mercado sólo apto para inversores osados.

Fuente: El Cronista.

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