Modificar la carta orgánica del Ministerio de Urbanismo, Vivienda y Hábitat (MUVH) para transformarlo en banco hipotecario, representa un aspecto fundamental para enfrentar el déficit habitacional y generar crecimiento económico.
Actualmente el sistema financiero libera muy pocos recursos para préstamos hipotecarios, dado que en un alto porcentaje van al sector consumo y comercial.
PLUS: ¿Qué beneficios traerá modificar la carta orgánica del MUVH para transformarse en banco hipotecario?
Carlos Pereira: Cabe señalar en primer lugar, que el MUVH cuenta con un antecedente muy significativo; anteriormente funcionaba como Banco Nacional de la Vivienda, cuando entonces por su propia condición de ser una entidad bancaria gozaba de la autarquía financiera que actualmente ya no posee, que representa un aspecto fundamental para enfrentar el déficit habitacional del país.
El problema que se da es que la oferta inmobiliaria no coincide con la demanda, lo que significa que aquellas personas que trabajan en el segmento de la clase media constituyen familias de ingresos razonables, pero que en su estructura de gastos mensuales tiene un componente muy importante relativo al alquiler que pagan y ya no queda margen para endeudarse por una cuota equivalente a dicho alquiler para acceder a una vivienda propia.
Sin embargo, el banco hipotecario al ser una entidad pública tiene las condiciones de adoptar políticas contracíclicas. En este caso sería otorgar en plazo de gracia el tiempo que necesita el desarrollador inmobiliario para terminar la unidad habitacional, y recién desde ahí empezar a aplicar la primera cuota del crédito hipotecario para la vivienda.
A esa situación hay que sumarle la dificultad de acceder al crédito blando y a largo plazo, que se necesita para adecuar la cuota a las características de viviendas o departamentos que las familias requieren y necesitan en la actualidad.
Por tanto, considero prudente y necesario modificar la carta orgánica para poder captar recursos del mercado y así utilizar el fideicomiso como figura para llevar adelante proyectos inmobiliarios con el sector privado de la construcción.
Por todas esa breves consideraciones, resulta estratégico el momento para desdoblar el MUVH y crear el banco hipotecario inmobiliario como el ente especializado en la creación de un ecosistema financiero, que atienda prioritariamente las necesidades de financiamiento y crédito de los segmentos económicos productivos y poblacionales que en condiciones más adecuadas de largo plazo y reducción a tasas más blandas, permita la bancarización y financiamiento de la actividad económica vinculada a atender las necesidades de vivienda, industria, servicios y producción, que genere empleos y dinamice la economía, para la atención especializada de tales segmentos, con la debida reducción y cobertura de riesgos y bajo los principios generales de la banca hipotecaria de desarrollo de largo plazo.
En Paraguay, así como en toda América Latina y el Caribe, se ha logrado medir el impacto de la banca privada en negocios o desarrollos de las necesidades del sector privado. El aporte de la banca privada al PIB es en promedio del 40% y este es uno de los factores que influyen a la hora de poder realizar inversiones de mediano y largo plazo, ya que genera y conlleva la aversión al riesgo que hoy tenemos en Paraguay.
Hay que tener en cuenta que todas las entidades financieras tienen aversión al riesgo, esto deriva en que los préstamos de consumo y comerciales sean la constante para estas entidades. Muy pocos recursos se liberan para préstamos hipotecarios dado que en un alto porcentaje va al sector consumo y al comercial.
Por tal motivo, la escasez de fuentes de financiamiento de mediano y largo plazo, resulta ser una de las principales causas que limitan la participación de las instituciones financieras en el financiamiento de viviendas.
La falta de instrumentos que hagan posible el calce de estas inversiones a largo plazo, hace que tengamos que plantear esta alternativa que no solamente se torna viable, sino que es necesaria para contribuir con el tesoro nacional. En el sentido que, en lugar de solicitar recursos estaría en condiciones de entregarlos por la rentabilidad que le daría al banco hipotecario el valor en dinero de los inmuebles que sirvan de base para la construcción de proyectos inmobiliarios.
PLUS: ¿Cuáles son los principales desafíos de estar al frente del Ministerio de Urbanismo, Vivienda y Hábitat (MUVH)?
Carlos Pereira: El principal desafío que tenemos es encontrar la manera de acortar la brecha del déficit habitacional, atendiendo a que ello no solamente corresponde al número insuficiente de viviendas para atender toda la población que necesita acceder a este derecho. También hay que reconocer que existen falencias en la calidad de las viviendas que no permiten la satisfacción de las familias, o sea que el déficit también es cualitativo.
Otro reto que tenemos, es la integración de las personas y de las familias brindando la posibilidad de acceder a viviendas para la clase media creando nuevos barrios urbanos, con una focalización y ordenamiento territorial y con una planificación urbana que integre a la gente con la ciudad.
Otro desafío importante es el crecimiento rápido y descontrolado de las ciudades que afecta negativamente al ambiente; y para enfrentar esa situación emergente es necesario cambiar la visión del concepto tradicional de vivienda por un enfoque integral, que incorpora a la vivienda y su entorno, con sus dimensiones políticas, espaciales, sociales, culturales, económicas y ambientales.
Queremos brindar a la gente, la oportunidad de acceder a su vivienda o departamento propio, confortable y a su satisfacción con costos razonables a sus ingresos. Estas soluciones habitacionales serán de materiales locales de primera calidad, bajo costo, mantenimiento razonable y con total conexión con el medio ambiente.
Con estas posibilidades estaremos cumpliendo parte de nuestro compromiso social. Por lo que considero, que ofrecer la posibilidad de acceder a una vivienda en el segmento de clase media será un gran aporte a la necesidad de la gente.
PLUS: ¿Cuáles fueron los principales logros en estos primeros 6 meses de gestión?
Carlos Pereira: Considero un logro de gran relevancia, el haber iniciado una reestructuración en todo el proceso de selección y adjudicación de viviendas sociales en el marco del Programa del Fondo Nacional de Viviendas Sociales (Fonavis).
Hemos incorporado mecanismo de control en todos los procesos, mejorando no solo los procedimientos internos, sino que modificando los reglamentos y endureciendo las exigencias a los servicios de asistencia técnica, así como a las empresas constructoras que participan en el desarrollo de las viviendas sociales.
Ese fortalecimiento en los procesos de control y la mayor participación de la auditoria desde el inicio de dichos procesos, hizo que se incorpore en la propia modificación de la Ley 3.637 de Fonavis, a fin de asegurar el cumplimiento de los requisitos y de los nuevos procedimientos, para implementar mayores y mejores sistemas de control en el uso de los recursos públicos asignados en este caso, a la construcción de viviendas sociales.
Otro logro importante ha sido empezar a recuperar significativamente las cuentas a cobrar, derivadas de las ventas de viviendas económicas que venía realizando el MUVH en años anteriores, luego de haber pasado por numerosas transformaciones y cambios de personería jurídica -situación que le ha llevado a una cartera morosa del 97%. En 5 meses logramos reducir la morosidad de la cartera al 75% como resultado de una completa reorganización de todo lo que representa el manejo y administración de esa importante cartera de créditos a cobrar.
Iniciamos un nuevo sistema de reclamos y de notificaciones llegando a cada deudor moroso, para quienes también hemos diseñado un plan de quitas y descuentos considerando que estamos en una situación económica complicada -por efectos de la pandemia del COVID-19- buscando que la gente tenga una oportunidad de ponerse al día pero conforme a sus reales posibilidades de ingresos, de modo que no se vea afectada su situación y pueda volver a conseguir el status de sujeto de crédito que habían perdido.
PLUS: ¿Cómo afectó la pandemia al MUVH?
Carlos Pereira: Es conocido por todos los efectos negativos y el impacto causado por esta pandemia en todo el mundo y Paraguay no ha sido la excepción. El difícil contexto de la crisis encontró al gobierno muy atento para tomar decisiones rápidas y oportunas en el aspecto sanitario y también en el orden económico.
El gobierno ha encarado la pandemia trabajando en tres dimensiones:
Recuperación económica; reorientando los sectores productivos, diversificando la producción en sectores cruciales como la alimentación y salud, y promoviendo nuevas cadenas de valor.
Fortalecimiento de la banca pública; promoviendo créditos al sector productivo y de vivienda, así como atendiendo al sector de las pymes y a las familias.
Y la tercera dimensión, ha sido la protección social orientando mejor al sector vulnerable, apoyando al desempleo parcial y promocionando la participación de la mujer y de los jóvenes.
El difícil contexto de la pandemia puso en evidencia las debilidades institucionales del Estado, que han requerido de ajustes tanto en la estructura de ingresos como de gastos, así como una mejora en la eficacia de la recaudación de impuestos y en la eficiencia de los gastos.
El impacto más relevante que recibimos en el MUVH ha sido un 35% de recorte a nivel de presupuesto más unos 30 millones de dólares de la donación de Taiwán, que ha sido direccionado para fortalecer el sector de salud para la adquisición de vacunas.
PLUS: ¿Qué panorama se vislumbra para 2021?
Carlos Pereira: Paraguay tiene un enorme potencial hacia adelante, a parte de su riqueza natural, cuenta con fortalezas claras que -hoy lo hacen un país distinto- puede transformarlas en verdaderas ventajas competitivas y generar otros motores de crecimiento, prosperidad y progreso social.
Tiene una población joven que bien puede contribuir al aumento de la productividad que se necesita. Tiene una riqueza energética, como otras formas de energía renovable y limpia. El costo de vida es aún muy razonable, que lo potencia como destino de turistas y pensionados.
Para trascender hay que construir confianza entre todos los sectores, si no hay confianza no podemos avanzar. Desde el MUVH estamos aprovechando todas las capacidades profesionales de los arquitectos de la entidad, combinando con el sector privado para poder ofrecer mejores alternativas de viviendas sostenibles para la ciudadanía.
Vamos a plantear nuevas soluciones estructurales que sean novedosas, de calidad, seguras, innovadoras y de costo razonable.
PLUS: ¿Cuáles son los principales puntos que se debe trabajar para reactivar la economía?
Carlos Pereira: Para una recuperación económica poscovid se requiere de una nueva reorientación de los ingresos y gastos públicos.
Si bien, en el año 2021 se prevé un crecimiento económico importante, sin embargo, quizás no alcance a revertir el aumento en la pobreza y la desigualdad existente aún, lo cual tiene que ver con una lenta recuperación de los niveles de empleo.
Lo cierto es que nos hemos encerrado y hoy con restricciones estamos volviendo a la actividad en todos los sectores y conviviendo con el virus, con enormes asimetrías en la disponibilidad de las vacunas, todo eso nos pone en un escenario de incertidumbre sobre el que tan sostenible será la recuperación económica.
Tenemos dos desafíos enormes en materia económica. Por un lado, debemos generar el financiamiento para mantener el gasto público en salud para enfrentar la pandemia y para enfrentar la informalidad que contribuye a una baja en la productividad y a una fragmentación en el sistema de protección social y salud, ayudar a las familias con subsidios y transferencias corrientes.
La expansión del gasto público para atender la crisis y la caída en las recaudaciones ha aumentado nuestro nivel de déficit fiscal, así como nuestra deuda pública. Resulta importante relacionar la reactivación con el gasto público a fin de desembocar en un desarrollo inclusivo y sostenible.
Por el lado de los ingresos fiscales, considero que hay que revisar la estructura impositiva para aumentar la carga tributaria, quizás analizar la progresividad y buscar mejorar la distribución del ingreso.
Y no hay que perder de vista la administración de la liquidez del sistema, ver cómo ir aliviando la deuda, utilizar mejor la banca pública otorgando créditos al sector de la construcción que mueve la economía en esta situación de pandemia haciendo que el empleo no se resienta, así como el uso de otros instrumentos innovadores de financiamiento.
PLUS: ¿Qué le falta al Paraguay para obtener un desarrollo sostenible?
Carlos Pereira: El desarrollo sostenible es la manera en que se combinan los factores productivos en el aspecto económico, social y ambiental. Por tanto, alcanzaremos el desarrollo sostenible cuando podamos crecer económicamente elevando la calidad de vida de la población, así como dotarle de bienestar social sin agotar los recursos naturales en que se sustenta sin dañar el medio ambiente.
Es importante articular entre los actores públicos y privados, para eso debemos empoderarnos de los Objetivos de Desarrollo Sostenibles. Como lecciones aprendidas tenemos que poner los ODS en las prioridades nacionales en la estrategia de los negocios.
Los ODS son probablemente la última oportunidad que tienen los gobiernos para ganarse la confianza de la gente. Si la gente no confía en sus instituciones, no se podrá avanzar hacia el desarrollo. Y para lograr los ODS es imprescindible fortalecer las instituciones.
PERFIL – CARLOS PEREIRA
Licenciado en contabilidad, magíster en administración de empresas, auditor especialista en antilavado de dinero (CAMS – certified anti money laundering specialists) y abogado, especialista en tributación.
Antes de ocupar su cargo actual como ministro de Urbanismo, Vivienda y Hábitat, se desempeñó como ministro de la Secretaría Técnica de Planificación y previamente ocupó la presidencia del Banco Nacional de Fomento (BNF).
Pereira además fue gerente y director de empresas privadas y auditor externo de entidades financieras y empresas comerciales. Igualmente, es docente de varias cátedras en distintas universidades locales.
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