Crédito columna: Alejandro Kladniew, socio gerente de Paraguay Development SRL.
Hace algunos años atrás un amigo muy cercano me consultó acerca de una potencial compra que deseaba hacer en un complejo de muy alta calidad en Punta del Este, Uruguay.
Le respondí que, si la compra era por la calidad de vida suya y de su familia no debería dudar; pero si la compra era proyectada como inversión, que no le recomendaba hacerla.
Por suerte mi amigo compró y goza desde hace muchos años de su departamento con vista al mar en ese hermoso complejo.
La pandemia trajo, como consecuencia, que mucha gente con poder económico resolviera comprar o alquilar propiedades en las afueras de las ciudades y sus alrededores, buscando espacios más amplios y abiertos como el contacto con el aire libre. Las reclusiones a las que fuimos expuestos y la opción del trabajo remoto fueron argumentos que generaron en parte esta actitud.
En la mayoría de los casos, estas compras no implican la mudanza de la familia a la nueva casa en las afueras de la ciudad, sino que, esta casa es un complemento para uso de fines de semana, vacaciones y ocasiones eventuales a la propiedad que ya la familia tiene en la ciudad.
En el caso de Paraguay, un claro caso de este “boom”, es el que ocurre en San Bernardino, una localidad a la que claramente se la puede denominar como la “ganadora” en términos del mercado inmobiliario en lo que hace a crecimiento de apreciación y precios en el país.
Situaciones similares se han dado, por ejemplo, en Argentina con los barrios cerrados y countries de los alrededores de la ciudad de Buenos Aires. Siendo en este caso que, muchos han optado por vender sus departamentos en la ciudad para vivir en casas de las afuera de la misma.
El mismo fenómeno se detecta en Uruguay respecto a los habitantes de Montevideo que han comprado casas en la costa y también chacras de unas 5 hectáreas en la zona de las sierras.
En todos los casos, hablamos de locaciones que están en promedio a más o menos una hora y minutos de las ciudades capitales.
Hecha esta introducción me voy a referir al título del artículo en particular y mi consideración que a las propiedades que compramos para desarrollar fundamentalmente nuestro tiempo mal llamado “libre”, no se las debería considerar desde el punto de vista de inversión.
En primer término, cualquier tipo de vivienda que no esté contemplada y analizada como negocio de renta a mediano plazo, implica un gasto. Ese gasto se compone de impuestos municipales, energía eléctrica, expensas o gastos comunes en caso que sea una unidad horizontal o esté dentro de un complejo de viviendas, por ejemplo.
Estos gastos pueden aumentar si se trata de una casa que requiere de jardinero, piletero y otro tipo de cuidado y mantenimiento.
Están seguramente quienes se ubican en lo más alto de la pirámide de ingresos y posiblemente esos egresos no le signifiquen ningún tipo de problemas en ningún tipo de contexto. Pero también están quienes hacen este tipo de compras sin pertenecer por sus ingresos a esa franja, y que en muchos casos pueden incluso endeudarse crediticiamente para comprar y para quienes pagar esos gastos implican un esfuerzo mayor en su presupuesto mensual.
Para esta parte del mercado, que en muchos casos puede ser cuantitativamente mayoritaria, ante cualquier tipo de crisis económica, ya sea personal y ni que decir si la crisis es a nivel general; esta llamémosle “segunda vivienda” comienza a ser un verdadero calvario para sostener, convirtiendo al bien en un ancla.
Estas crisis y ejemplos abundan tanto a lo largo de la historia como en cualquier geografía del mundo, ante la depresión económica los precios de estas viviendas se desploman por encima de los de cualquier ciudad de viviendas permanentes.
Esto ocurre en forma lógica, porque ante un problema de orden económico la mayoría de la gente no vende la vivienda donde vive ni tampoco otros activos que le pueden producir renta; y busca vender la vivienda del tiempo de expansión y recreación. La demanda pasa a ser muy baja y la oferta enorme.
Desde mi humilde punto de vista, recomiendo que quienes no tienen un respaldo económico amplio y un porfolio diversificado de inversiones, que antes de comprar una propiedad en lugares de recreación, se inclinen en principio a la opción de alquiler, aun cuando en la ecuación costo-beneficio actual les pueda significar que están pagando un costo mayor a quienes tiene una vivienda propia.
Sugiero solo optar por la compra, cuando para sus ingresos personales, la “segunda vivienda” no pueda entrar potencialmente en riesgo de malvenderla por alguna crisis económica personal o global.
