Mercado inmobiliario de edificios en altura en Paraguay: ¿dónde están los consumidores finales?

Crédito columna: Alejandro Kladniew, socio gerente de Paraguay Development SRL.

Según el presidente de la Cámara Paraguaya de Desarrolladores Inmobiliarios (Capadei), Raúl Constantino, solo el 25% de las viviendas en altura son comprados por paraguayos y 75% por extranjeros.

Debemos también decir que desconocemos de ese 25% de ciudadanos paraguayos, cuántos de ellos la compran como inversión y cuántos como vivienda propia. Lo que sí podemos colegir es que de ese universo hay un número que tampoco compra un departamento para ir a vivir en él, sino para obtener una renta.

Muchos, ante esta situación, podrían decir que este escenario es porque a los paraguayos no les gusta vivir en edificios y prefieren hacerlo en casas o en los llamados “dúplex”. Sin embargo, son los propios paraguayos quienes mayoritariamente alquilan los departamentos cuyos propietarios son extranjeros o nacionales. Es decir, este argumento, el de la elección de vivir en casas, no es el que define porque el local mayoritariamente no compra un departamento.

En el año 2023, el déficit de viviendas pasaba las 1.500.000 unidades en Paraguay según estimaciones privadas. En el último censo, se habla de un déficit de casi 1.000.000 de viviendas, sin contar en este caso, el estado de la vivienda. A esto hay que agregarle el crecimiento sostenido de quienes dejan las poblaciones rurales para integrarse a la población urbana.

Solo 38.000 viviendas están abonando un crédito, es decir un número ínfimo con relación al total del universo de viviendas.

Una pregunta que no podemos dejar de hacer es: ¿Por qué, ante tamaña necesidad y en una economía que crece, tan pocos paraguayos están comprando o construyendo propiedades?

Algunos creen que hay un problema de crédito, es decir, que falta dinero para financiar viviendas a valores que el público pueda pagar. Otros (entre los que me encuentro) consideran que hay un alto nivel de consumo y un muy bajo nivel de ahorro promedio. Es decir que la opción de crédito para la compra de vivienda no es mayoritariamente una opción en el menú de quienes alquilan. En concreto, hay un porcentaje muy alto que gasta todo el dinero que perciben y no le queda margen para ahorro o para pagar una cuota más alta que la de un alquiler.

Respecto al tema del crédito hipotecario, el crédito para viviendas, debo decir que he tenido experiencias propias en mi empresa y en diferentes emprendimientos de diferentes características y precios, en las que ni siquiera ofertando crédito directo (esto es decir no a través del banco, lo que implica menores requisitos, y a una tasa de interés mejor y mismo plazo de pago a la que ofrecen los bancos) son contados con los dedos de la mano los clientes dispuestos a comprar, por lo menos en el segmento medio.

Es decir que a mi juicio claramente el problema no está en incrementar la oferta de créditos solamente, que siempre es bienvenida, sino en crear conciencia del beneficio de la vivienda propia y el ahorro.

Detrás de este escenario, no podemos soslayar que se encuentra una cultura del corto plazo, posiblemente propia de Paraguay, pero fomentada por los fenómenos culturales contemporáneos donde todo debe ser inmediato. Pensar en el mediano y largo plazo parece una quimera.

La adquisición de bienes de uso y servicios, son todas cosas que se pueden tener y disfrutar en el corto plazo. A esta situación hay que agregar que para quienes financian este tipo de consumo (bancos financieras), el negocio del consumo es totalmente superior y menos riesgoso en montos y plazos, al negocio del crédito hipotecario.

Por eso hoy el negocio del desarrollo inmobiliario en Paraguay, en este segmento, está mucho más ligado a la renta que a la capitalización, y en esto, el país se diferencia mucho de la mayoría de los países del mundo, donde existe demanda de créditos hipotecarios y donde existe la capitalización casi permanente en locaciones buenas.

Se ha llegado al punto (y esto no parece que va a parar en el corto plazo) que la oferta supera en tanto la demanda, que la idea de la capitalización en este segmento es algo que solo, e hipotéticamente, podrá pasar a mediano o largo plazo, una vez que la plaza se equilibre.

Es paradójico pero real, que ante tamaña cantidad de déficit habitacional, se deba seguir buscando a inversores extranjeros para sostener este nivel de obras.

Quizás lo más relevante para las autoridades de Paraguay, se divide en dos temas.

En primer término, el riesgo que ante la caída de inversores extranjeros se frene uno de los motores de la economía en los últimos años. Esto ya no será un problema de los desarrolladores privados y/o constructoras, será un profundo inconveniente para el empleo y el crecimiento.

En segundo término, cuando los que hoy pagan un alquiler (mayoría de activos y jóvenes) envejezcan y pasen a salir del sistema laboral con jubilaciones magras, si es que las van a tener ¿cómo podrán hacer para poder pagar un alquiler y cuál será entonces la crisis de vivienda?

Ya lo dijimos en un párrafo anterior y vale la pena recordarlo, la mirada del corto plazo, en este caso de los políticos del país, y la falta de interés, desidia o carencia de pensamiento estratégico, puede sumir a Paraguay en el futuro mediato y de largo plazo en un grave problema de compleja solución.

“Pan para hoy y hambre para mañana”, puede ser una frase popular que quizás se ajuste a este fenómeno.